Chuyển nhượng BĐS không kinh doanh: Tính thuế cách nào?

Theo ông Nguyễn Văn Bé Ba - Chủ nhiệm HTX Vận tải cơ giới Thủy bộ TP Mỹ Tho (Tiền Giang), do làm ăn khó khăn do thiếu vốn, số lượng xã viên ngày càng tuột giảm nên trong kỳ Đại hội xã viên ngày 12/1/2012 đã chấp thuận bán trụ sở làm việc tại số 25, đường Ấp Bắc, TP Mỹ Tho để mua một căn hộ khác nhỏ hơn nhằm có dư tiền chênh lệch để bổ sung vào vốn kinh doanh.

Bất công trong việc tính thuế TNDN

Tuy nhiên, khi thực hiện việc sang nhượng này thì... ông Bé Ba “tá hỏa” khi ngành thuế địa phương tính thuế TNDN căn cứ theo khoản 1, Mục II phần G của Thông tư số 130/2008/TT-BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 124/2008/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật thuế TNDN cho DN kinh doanh BĐS này là: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS” và nhân với thuế suất là 25%. Trao đổi với Báo DĐDN, ông Bé Ba cho biết: Với cách tính thuế này không phù hợp với trường hợp của ông bởi: Trụ sở DN mua từ năm 1984, nhưng do thất lạc giấy tờ nên đến năm 1995, HTX đã xin phòng quản lý đô thị định giá lại tài sản với số tiền gần 318 triệu đồng và cấp lại “sổ hồng”. Nếu tính thuế theo phương pháp này thì DN phải đóng hơn 1,1 tỉ đồng tiền thuế TNDN bởi giá chuyển nhượng là 4,9 tỉ đồng. Theo ông Ba, việc chuyển nhượng BĐS này không nhằm mục đích kinh doanh mà ngành thuế lại lấy giá tiền chuyển nhượng hiện nay để trừ vào giá tiền mua nhà cách đây 28 năm để tính thuế mà không tính đến việc trượt giá là điều không công bằng. Việc tính thuế này sẽ không khuyến khích các tổ chức kinh tế khi mua sắm tài sản rất sợ đứng tên DN.

Ông Ba so sánh, đối với cá nhân, nếu chỉ có một căn nhà đến khi bán được nhà nước không tính thuế thu nhập cá nhân mà chỉ bị tính từ căn thứ hai trở đi và người nộp thuế có thể chọn cách nộp thuế có lợi nhất cho mình. Trong khi đó, HTX Vận tải cơ giới Thủy bộ TP Mỹ Tho chỉ duy nhất có một căn nhà làm trụ sở giao dịch, đến khi bán đi lại phải chịu thuế quá cao mà không có quyền lựa chọn cách tính thuế nào hết là bất công cho DN.

Giải tỏa áp lực 

Theo nhận định của các chuyên gia tài chính, Thông tư 130 chỉ đề cập đối tượng chịu thuế TNDN là các DN kinh doanh BĐS còn đối với các trường hợp chuyển nhượng BĐS không nhằm mục đích kinh doanh cũng như các BĐS đã hình thành khá lâu như trường hợp của HTX Vận tải cơ giới Thủy bộ TP Mỹ Tho này thì chưa tính đến nên việc tính thuế của ngành thuế địa phương sẽ không sát với thực tế, sẽ tạo khó khăn cho DN khi chuyển nhượng BĐS. Với loại BĐS này, nhà nước nên ban hành mức thuế khoán ấn định là 2% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng là hợp lý. Như vậy, ngành thuế sẽ không xảy ra tiêu cực khi bên chuyển nhượng cố tình không cung cấp chứng từ mua bán lúc ban đầu mà nhờ các cơ quan định giá lại tài sản hiện tại trước khi chuyển nhượng.

Theo Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại TP HCM, nhiều DN kinh doanh BĐS ngại giao dịch đối với các trường hợp chuyển nhượng như trường hợp của HTX Vận tải thủy bộ TP Mỹ Tho bởi rất khó xác định thuế. Nếu tính thuế theo Thông tư 130 thì phần tiền còn lại sau chuyển nhượng sẽ rất thấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên cần chuyển nhượng. Còn đối với BĐS là các cá nhân thì chỉ việc xác định thuế suất 2% trên doanh thu hoặc 25% trên chênh lệnh là có thể hoàn tất giao dịch chuyển nhượng.

Vẫn biết rằng, đây là loại thuế đánh vào lợi nhuận và việc áp đặt thuế cao nhằm hạn chế việc đầu cơ BĐS, song vấn đề xác định lợi nhuận để đánh thuế mới phức tạp, nhất là đối với các trường hợp các giao dịch không có mục đích kinh doanh BĐS. Thiết nghĩ, về lâu dài nhà nước nên cần có những quy định phù hợp cho từng loại đối tượng.