Chưng cư: Lớn ế, nhỏ không được thừa nhận

Ế vì lớn

Tuy không có con số đầy đủ, nhưng theo ước chừng của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Savills hay CBRE, số lượng căn hộ đang bị ế tại TPHCM khoảng 20.000 căn. Những căn hộ này đã xây xong móng và hoàn tất các thủ tục pháp lý, đã xây xong hoặc đang xây dở dang. Nếu quy ra tiền, trung bình mỗi căn khoảng 2 tỷ đồng, tổng trị giá căn hộ bị tồn đọng 40.000 tỷ đồng. Số vốn bất động sản này đã và đang làm tê liệt thị trường. Nghịch lý ở đây, số lượng căn hộ tồn đọng lớn nhưng người mua lại không đủ tiền với tới.

Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, căn hộ ế phần lớn thuộc dòng bất động sản cao cấp, tức diện tích căn hộ lớn. Trước đây khi thị trường sốt nóng, người mua hầu như không để ý đến diện tích căn hộ, bởi mục đích lướt sóng kiếm lời. Khi thị trường khó khăn, chỉ còn người có nhu cầu thực sự tìm mua nên họ "liệu cơm gắp mắm" biến những căn hộ diện tích lớn thành xương xẩu, khó bán nhất đối với chủ đầu tư.

Dạo quanh các chung cư đã và đang xây dựng, hầu như những căn hộ diện tích lớn rao bán đầy ắp. Tại chung cư Petro Landmark diện tích căn hộ lớn nhiều, loại diện tích 350m², đang bán giá 9,5 triệu đồng/m², tổng giá bán trên 3,3 tỷ đồng. Tương tự, chung cư The Vista, căn hộ 142m², giá bán 4,8 tỷ đồng. Hoặc tại chung cư Xiriveview, diện tích căn hộ lớn từ 145m², 185m², 201m² với giá bán trên dưới 40 triệu đồng/m². Còn dự án Kenton, mặc dù chủ đầu tư đã xây xong phần thô nhưng số căn hộ bán được rất ít, một trong những nguyên nhân chủ yếu do diện tích căn hộ quá lớn: 139m², 230,2m², 345,5m², 390m² đến 574,52m².

Không những ở dòng bất động sản cao cấp mà tại những phân khúc căn hộ trung bình, diện tích căn hộ lớn cũng khó bán. Cũng theo ông Đoàn Chí Thanh, chung cư Lotus ở quận Tân Phú, loại diện tích cỡ 80m² bán rất khó, hoặc chung cư Hamona quận Tân Bình, loại căn hộ 90m² ít khách mua, trong khi những căn dưới 50 - 70m² bán lúc nào cũng được.

Nhỏ khó quản lý

Đến nay, quy định về diện tích căn hộ chỉ nằm trong Luật Nhà ở, căn hộ thương mại từ 45m² trở lên, nhà ở xã hội từ 30 - 60m². Trên thế giới, theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhiều quốc gia vẫn cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ, quyết định này không nằm trong Luật Nhà ở mà quy định trong tiêu chuẩn xây dựng hoặc do chính quyền địa phương ấn định. Cụ thể, tại New Zealand trước năm 2010 căn hộ có diện tích dưới 20m², sau đó chính quyền một số thành phố nâng lên 30m². Tại Anh, diện tích tối thiểu 32m² nhưng ở Luân Đôn 50m², Úc 40m²; Hồng Công diện tích nhà ở xã hội 15m²; nhà ở xã hội nhỏ nhất tại Thái Lan 25m², nhà chung cư Singapore từ 25 - 28m²...

Tại nước ta, lâu nay có doanh nghiệp xin xây dựng căn hộ diện tích nhỏ nhưng chưa được phê duyệt, mới đây tại cuộc hội thảo về bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng cho biết: "Tập hợp dư luận xã hội thời gian qua chúng tôi thấy có nhiều ý kiến trái ngược. Có ý kiến nên xây dựng căn hộ diện tích nhỏ, nhưng cũng có ý kiến không nên, vì sẽ khó quản lý, gây quá tải hạ tầng, dân cư và mất mỹ quan đô thị". Còn quan điểm của Bộ Xây dựng cần sửa đổi Luật Nhà ở, bởi quy định cứng diện tích tối thiểu chung đối với mọi vùng miền rõ ràng không phù hợp. Đời sống xã hội đang thay đổi nhanh, nhu cầu nhà ở quy mô nhỏ ngày càng nhiều. Việc quy định diện tích căn hộ tối thiểu phải kèm theo các hướng dẫn về mặt thiết kế, quy chế quản lý và các quy định về kiểm soát, chế tài...

Trong khi đó, theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nguyên nhân căn hộ lớn tồn kho là do quy định của bộ quy chuẩn xây dựng và các quy hoạch cứng nhắc. Quy định cấp phép dự án chung cư mỗi căn hộ 4 người, do đó nhiều khu đất diện tích rộng nhưng áp quy mô dân số vào thì diện tích sàn xây dựng rất ít. Chính quy định này đã bó hẹp sự phát triển, dẫn đến sự lệch pha thị trường bất động sản thời gian qua. Lẽ ra nên phát triển đô thị nén, tức tăng tầng cao, sẽ thông thoáng vỉa hè mới có điều kiện phát triển vận tải công cộng, giảm ùn tắc giao thông. Còn sự phát triển như hiện nay, dù khống chế đủ thứ nhưng lại khoét lõm xây chung cư làm ách tắc đủ thứ, đó chính là sự thụt lùi trong quy hoạch.