Cho vay mua nhà: Nhìn Mỹ mà học hỏi

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu.

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho biết đã đề xuất Chính phủ chỉ đạo các ngân hàng thương mại Nhà nước hoặc sở hữu Nhà nước nắm cổ phần chi phối dành 3% tổng dư nợ cho vay để cho người mua nhà ở xã hội vay dài hạn với lãi suất thấp, từ 6-6,5%/năm. Nguồn tiền lãi suất thấp này được hỗ trợ một phần từ tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước với lãi suất 4-4,5%/năm.

Chúng tôi đã trao đổi với chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu xung quanh vấn đề này.

Mức lãi suất cho vay đối với người mua nhà ở xã hội từ 6-6,5% mà BIDV đề xuất, theo ông, có hợp lý?

Tôi cho đây là một đề xuất hợp lý. Cá nhân tôi cũng đề xuất mức lãi suất cho vay mua nhà từ 5-7%, nhưng áp dụng với mọi đối tượng, trừ bất động sản cao cấp.

Các ngân hàng thương mại cần có một chương trình tín dụng bất động sản cho người mua nhà với lãi suất thấp. Ví dụ, đối với một căn nhà 1 tỉ đồng, ngân hàng cho vay 800 triệu đồng, tức 80% giá trị căn nhà. Với 800 triệu đồng cho vay với lãi suất 5% trong 20 năm, số tiền chi trả hằng tháng chỉ khoảng 5-7 triệu đồng mỗi hộ gia đình. Như vậy, một gia đình có thu nhập từ 10-15 triệu đồng sẽ trả được nợ. Chỉ cần đảm bảo sao cho mỗi tháng mỗi hộ gia đình trả không quá 50% thu nhập trước thuế là hợp lý.

Điều quan trọng là các ngân hàng cần cho vay dài hạn với lãi suất cố định. Ở Việt Nam, nên cho vay khoảng 20 năm. Tại một số nước như Mỹ, khoản vay kéo dài tới 30 năm với lãi suất rất thấp, chỉ khoảng 3,5%/năm và vì thu nhập của người dân cao nên việc mua nhà rất dễ dàng. Còn mức lãi suất 12-13%/năm mà không phải là lãi suất cố định, lâu lâu lại điều chỉnh thì không ai có thể mua được nhà.

Lãi suất huy động thấp nhất hiện cũng đã 8%, nên không thể cho vay 5-7%. Vậy tiền đâu để các ngân hàng cho vay lãi suất thấp?

Ngân hàng Nhà nước hay Chính phủ cần có chính sách cấp vốn cho các ngân hàng vay trong 20 năm, sau đó đóng gói lại rồi tái tài trợ, hoặc bán gói nợ đó cho Chính phủ hoặc được Chính phủ tái cấp vốn. Trong điều kiện Chính phủ cung cấp nguồn tiền để tái cấp vốn mà thiếu vốn thì có thể sử dụng vốn tài trợ của nước ngoài vì những nguồn này có giá rẻ. Ngân hàng Nhà nước có thể vay lại vốn nước ngoài rồi dùng tiền đó tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại để họ cho vay mua nhà.

Có nhất thiết Ngân hàng Nhà nước phải tái cấp vốn toàn bộ cho các ngân hàng thương mại không hay chỉ một phần, vì có đề xuất cho rằng chỉ cần tái cấp vốn khoảng 40% dư nợ cho vay là được?

Các ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, nên không thể đủ vốn cho vay dài hạn. Do vậy, cần tái cấp vốn toàn bộ cho các ngân hàng thực hiện cho vay mua nhà. Ngân hàng Nhà nước có thể dùng số vốn của nước ngoài hoặc trái phiếu chính phủ dài hạn để tái cấp vốn.

Ở Mỹ, có 2 cơ quan được thành lập để mua nợ bất động sản của các ngân hàng và tái cấp vốn cho các ngân hàng là Freddie Mac và Fannie Mae. Vì các ngân hàng ở Mỹ cũng huy động chủ yếu là tiền ngắn hạn. Sau khi cho vay bất động sản, các ngân hàng có thể đóng gói lại, chuyển sang 2 tổ chức vừa nêu để được tái tài trợ hoặc bán hẳn cho họ. Hai cơ quan đó lại tham gia thị trường trái phiếu với thời hạn rất dài, kinh doanh các khoản nợ đó, thu tiền về và dùng nguồn tiền đó để tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại.

BIDV đề xuất Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại nhà nước hoặc sở hữu Nhà nước nắm cổ phần chi phối. Quan điểm của ông như thế nào?

Cần áp dụng cho tất cả các ngân hàng đủ tiêu chuẩn, không nên chỉ áp dụng đối với các ngân hàng thương mại nhà nước. Phải có một chính sách phân bổ tái cấp vốn đồng đều, dĩ nhiên phải có những tiêu chí đi kèm. Đó phải là các ngân hàng có chương trình cho những người mua nhà có thu nhập thấp và trung bình, những ngân hàng có khả năng cung ứng vốn cho các chương trình bất động sản và có sức khỏe tài chính tốt.

Nếu chỉ ngân hàng thương mại nhà nước hoặc sở hữu Nhà nước nắm cổ phần chi phối được tái cấp vốn giá thấp thì có tạo cơ chế xin cho hay không?

Rất dễ xảy ra tình trạng đó, đồng thời gây ra sự phản đối từ các ngân hàng thương mại cổ phần, vì họ cũng cần tái cấp vốn để đẩy mạnh đầu tư bất động sản. Còn cho vay người thu nhập thấp và trung bình mua nhà là mong muốn của tất cả mọi ngân hàng.

Theo ông, nên áp dụng gói cho vay này với nhà ở xã hội hay tất cả các loại nhà?

Người có thu nhập trung bình sẽ không mặn mà với nhà ở xã hội. Vì vậy, nên áp dụng với tất cả các nhà chung cư, bao gồm cả nhà xã hội, nhà chất lượng cao, nhưng không phải là phân khúc nhà cao cấp. Cụ thể, nên áp dụng với nhà trị giá trên dưới 1 tỉ đồng, diện tích 70 m2 trở xuống, giá cao nhất khoảng 15 triệu đồng/m2.

Có nên gắn chương trình cho vay với các dự án cụ thể hay không để kiểm soát vốn cho vay?

Nên để tự người dân tự quyết định đầu tư vào đâu là tốt nhất. Như thế mới tạo sự công bằng. Nếu không sẽ dẫn đến phân biệt đối xử. Tuy nhiên, nếu Chính phủ thấy khu vực địa lý nào cần quan tâm nhất thì có thể phân bổ dòng vốn tại các vùng đó nhiều hơn. Đặc biệt là khu vực nào nhiều nợ xấu. Như vậy, một mục tiêu trúng hai đích, có thể vừa khuyến khích được thị trường bất động sản, vừa giải quyết được nợ xấu.

(Nguồn: Nhịp cầu Đầu tư)