Căn hộ cao cấp: Càng hoành tráng càng ế ẩm

Đối mặt nguy cơ tồn kho hàng trăm căn hộ cao cấp, nhiều chủ đầu tư tại Hà Nội vẫn im hơi lặng tiếng. Doanh nghiệp đang phải tự thân vận động trong việc giải phóng hàng tồn kho.

Xoay đủ cách bán hàng

Cách đây vài năm, người mua nhà lẫn nhà đầu tư đều tập trung lựa chọn căn hộ cao cấp do nguồn cung còn hạn chế, cùng với tỷ suất lợi nhuận cao. Nhưng tới thời điểm này, khi đa số các nhà đầu tư đều tập trung xây những căn hộ cao cấp thì nguồn cung ngày càng trở nên dư thừa. Những khu chung cư cao cấp có tới hàng nghìn căn hộ được tung ra thị trường đang tạo nên áp lực đối với người bán.

Báo cáo của các đơn vị tiếp thị bán hàng, tỷ lệ giao dịch thành công các dự án căn hộ cao cấp rất thấp. Tình thế nan giải này bắt buộc chủ đầu tư phải tung ra "trăm phương ngàn kế" để bán hàng. Ngoài những biện pháp đã quen thuộc như chiết khấu cho khách hàng, giảm giá bán, ưu đãi lãi suất vay, cho thế chấp chính căn hộ mua để vay... nhiều chủ đầu tư còn xoay nhiều phương án khác.

Chiêu cắt nội thất bàn giao nhà xây thô, giảm giá bán căn hộ đang được nhiều chủ đầu tư áp dụng. Dự án chung cư Xuân Mai Tower chủ đầu tư đưa ra mức giá 14 triệu đồng/m2 nếu khách hàng chọn xây thô, còn 17,6 triệu/m2 gồm VAT + 2% phí bảo trì với căn hộ đầy đủ nội thất. 

Quảng cáo bán căn hộ cao cấp được treo khắp nơi, với nhiều ưu đãi nhưng vẫn chưa đủ hấp dẫn (ảnh D.A).

Mới đây, một chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp khác ở Thanh Xuân cũng đưa ra mức chào bán căn hộ khá hấp dẫn chỉ khoảng 22,7 triệu đồng/m2. Mức giá này chỉ tương đương với căn hộ trung bình đã khiến không ít người mua giật mình. Trước đó, chủ đầu tư đã từng bán với giá trên 30 triệu đồng/m2. Thực chất, chủ đầu tự đã cắt giảm nội thất để bán căn hộ xây thô. Để nhận thêm căn hộ có nội thất cơ bản, khách hàng phải trả mức giá từ 25 triệu đồng/m2 và gói nội thất cao cấp có mức giá từ 27 triệu đồng/m2.

Liên kết với ngân hàng đưa ra chương trình cho vay ưu đãi với lãi suất hấp dẫn, thậm chí chỉ 0% trong năm đầu tiên cũng đã được nhiều chủ đầu tư triển khai để hút khách. Dự án ở Cầu Giấy vừa công bố tiếp tục chương trình cho vay mua nhà 0% lãi suất. Trong thời gian này, khách hàng cá nhân vay mua nhà dự án sẽ được hưởng lãi suất 0% trong 12 tháng đầu tiên.

Tương tự như vậy, dự án căn hộ cao cấp ở Thanh Xuân, chủ đầu tư hỗ trợ 100% lãi suất vay ngân hàng với tổng trị giá khoảng 700 triệu đồng/căn. Dự án này có khoảng 700 căn hộ, để giải quyết hết số hàng này là một điều khó khăn của chủ đầu tư và hàng loạt đơn vị tiếp thị bán hàng.

Giá phải giảm

So với TP.HCM, số lượng căn hộ cao cấp tại Hà Nội quyết định giảm giá vẫn không nhiều. Dự án chung cư VP3 Linh Đàm là một trong số ít đó khi chủ đầu tư chính thức giảm 7 triệu đồng/m2, còn khoảng 25 triệu đồng/m2 vào cuối năm ngoái, và đến nay căn hộ dự án này giảm tiếp còn 22 triệu đồng/m2. Đây là một trong số hiếm hoi các dự án căn hộ cao cấp quyết định giảm giá để bán được hàng. Thông tin chưa chính thức, một dự án căn hộ cao cấp ở khu vực Trung Hòa Nhân Chính cũng sẽ điều chỉnh giảm giá trong đợt chào bán sắp tới. 

Chiêu cắt nội thất bàn giao nhà xây thô, giảm giá bán căn hộ đang được nhiều chủ đầu tư áp dụng.

Báo cáo quý II/2012 của CBRE Việt Nam cho thấy, tại TP.HCM, giá nhà cao cấp giảm 5,7%, giá căn hộ hạng sang giảm tới 8,3% so với quý I/2012. Còn tại Hà Nội, giá căn hộ hạng sang giảm tới 6,7% so với quý I/2012. Thực tế này cho thấy, chủ đầu tư căn hộ cao cấp đang có sự nhượng bộ về giá để giải phóng hàng.

Theo khảo sát, hiện mặt bằng giá căn hộ cao cấp tại Hà Nội được chào bán dao động ở mức trung bình khoảng từ 23-35 triệu đồng/m2. Golden Land giao nhà thô với mức giá khoảng 22,7 triệu đồng/m2, gói nội thất cao cấp có mức giá từ 27 triệu/m2. Với mức giá này so với năm ngoái thì cũng đã giảm khoảng 10 triệu đồng/m2. Golden Palace tại Mễ Trì mở bán chính thức với giá từ 27 triệu đồng/m2. Trong khi đó, căn hộ dự án này trước đây được sàn BĐS Hà Nội Xanh huy động vốn với giá khoảng từ 36-27 triệu đồng/m2.

Căn hộ cao cấp dự án Hyundai Hill State Hà Đông còn khoảng 24 triệu đồng/m2, chung cư N04, N05 Trung Hòa Nhân Chính dao động còn khoảng 29-33 triệu đồng/m2, căn hộ Indochina Plaza dao động khoảng 48-50 triệu đồng/m2,... Trên thị trường thứ cấp, nhiều dự án được chào bán thấp hơn so với chủ đầu tư hàng trăm triệu đồng.

Thống kê của Colliers Việt Nam, quý vừa qua có khoảng 4.550 căn hộ mới gia nhập thị trường, trong đó 80% nguồn cung thuộc phân khúc căn hộ cao cấp. Dự báo trong vòng 2 năm tới, nguồn cung căn hộ cao cấp sẽ chiếm lĩnh thị trường với 48% tổng số căn hộ. Hàng tồn kho là vấn đề đau đầu nhất trên thị trường hiện nay, mà ngay cả cơ quan quản lý nhà nước cũng khó tìm cách tháo gỡ.

Một số dự án có nguồn cung lớn, như Golden Land tại Thanh Xuân gồm 3 tòa nhà với khoảng 700 căn hộ, Thang Long Number One của Viglacera đầu tư có khoảng 1.000 căn hộ, Golden Palace Mễ Trì quy mô khoảng 1.000 căn. Tại Hà Đông, dự án Daewoo Cleve sẽ cung cấp cho thị trường khoảng hơn 4.514 căn.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, đại diện Sàn Info thuộc tập đoàn Đại Dương nhận định, các dự án giảm giá âu cũng là bởi thị trường đang tự điều tiết theo quy luật cung cầu. Một nguyên nhân khác đó là do chủ đầu tư bị sức ép với ngân hàng nên nếu không bán giá rẻ thì sẽ bị phá sản.

Theo ông Nam, nếu giá các dự án giảm do định hướng lại phân khúc, chất lượng công trình vẫn giữ nguyên thì đó chính là một trong những bước đi vững chắc để thị trường bất động sản có thể phục hồi. Tuy nhiên, nếu như để giảm giá dự án mà giảm chất lượng công trình, tiến độ giao nhà hoặc chậm trễ hoặc không biết đến bao giờ hoàn thành thì còn làm cho tâm lý thị trường cũng như thị trường trở nên tồi tệ hơn.

Knight Frank VN nhận định, người mua nhà hiện nay chủ yếu là người mua để ở và ngày càng cẩn trọng và có chọn lọc hơn. Điều kiện thị trường khá ảm đạm trong vài quý vừa qua có thể là khoảng thời gian cần thiết để thị trường tự điều chỉnh và loại dần những đơn vị tham gia thiếu kinh nghiệm, tăng tính minh bạch và hướng tới nhu cầu thực. Thị trường sẽ còn tiếp tục chứng kiến xu hướng mạnh tại phân khúc cao cấp.

(Theo VEF)