Thị trường BĐS: Phải chấp nhận luật chơi!

“Thị trường là một "cuộc chơi" kinh tế, vào thị trường phải chấp nhận "luật chơi"

Đây là khẳng định của GS Đặng Hùng Võ tại hội thảo “Khả năng phục hồi thị trường BĐS” diễn ra vào sáng 9/5 tại Hà Nội.

Theo GS Võ, thị trường là một "cuộc chơi", vào thị trường phải chấp nhận "luật chơi", thắng có tiền bỏ túi, thua đành chấp nhận mất tiền. Hơn nữa, bao nhiêu tiền có thể cứu được thị trường BĐS và liệu có thể giải cứu được không? Cần phải nhìn vào sự thăng trầm của thị trường chứng khoán để tìm hành động cho thị trường BĐS. 

Nghịch lý thị trường BĐS Việt Nam

Đến năm 2012, nghịch lý của thị trường BĐS Việt Nam đã thể hiện rất rõ. Kho BĐS giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại; nhà đầu tư dự án đã giảm giá hết cỡ nhưng vẫn không có giao dịch; người lao động có nhu cầu rất cao về nhà ở giá rẻ nhưng lại thiếu cung.

Theo số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của các doanh nghiệp này. Cá biệt, có một số doanh nghiệp tỉ lệ hàng BĐS tồn kho chiếm đến 70 - 90% trên tổng giá trị tài sản. Phần lớn các doanh nghiệp không còn tiền mặt để hoạt động và để trả các khoản nợ.

Ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch Tập đoàn FLC cho biết, theo đánh giá chung, hiện nay, lượng hàng tồn kho BĐS là rất lớn và con số hàng tồn kho cũng chưa phản ánh chính xác. Mặc dù đã có chủ trương giảm hàng tồn kho, nhưng đến nay, sau hơn 4 tháng kể từ khi Nghị quyết 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu ra đời, hệ thống văn bản hướng dẫn triển khai vẫn còn chậm.

Hai giải pháp cơ bản là chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và hỗ trợ một số đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội… vẫn đang có nhiều tranh cãi, vướng mắc trong việc quy định chi tiết làm cơ sở để triển khai như việc đưa ra tiêu chí thực hiện, đối tượng nào được chuyển đổi dự án,  giải quyết các hậu quả pháp lý phát sinh do việc chuyển đổi...

“Doanh nghiệp hiện đang rất trông chờ cơ quan có thẩm quyền sớm tháo gỡ vướng mắc, tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp sớm triển khai, giải tỏa khó khăn.” – ông Quyết nhấn mạnh.

Ông Phan Trường Sơn - Đại diện công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3 thẳng thắn chỉ ra những yếu tố khiến giá BĐS không ngừng lên cao. Đó là tiền đền bù GPMB tăng liên tục mà doanh nghiệp không thể nào can thiệp được; thứ hai là giá nguyên vật liệu như xi măng, sắt, thép... không ngừng tăng; thứ ba là chi phí đầu tư xây dựng rất lớn; thứ tư là lãi vay cao; thứ năm là tiền sử dụng đất liên tục thay đổi do khung giá mới.

Theo ông Sơn, muốn giá BĐS thấp chỉ còn cách là có chính sách tổng thể. Hơn nữa, nhà nước không nên thả nổi BĐS vì hậu quả nó để lại sẽ rất lớn.

Đại diện một doanh nghiệp trên địa bàn Hà Nội than thở, các chính sách của Nhà nước không ổn định và thực sự chưa đi vào cuộc sống. Gần đây 3 lần giảm lãi suất nhưng người dân vẫn khó tiếp cận. Doanh nghiệp giảm giá bao nhiêu người mua vẫn thờ ơ. Các doanh nghiệp trong nước đang bị tắc, thậm chí còn bị “cắt” vào “thịt” của mình.

Đối với gói 30.000 tỷ của nhà nước, vị doanh nghiệp này nhấn mạnh: “Hàng tồn kho nhà nước không quan tâm xử lý mà lại tập trung cho phân khúc người thu nhập thấp. Nếu chỉ nhấn mạnh đến phân khúc này thì 3 năm nữa hãy quay lại bàn tiếp. Việc cần làm trước mắt là hãy giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp”.

Cùng “gỡ” khó

Theo GS.TS khoa học Nguyễn Mại, việc phát triển ồ ạt nhiều dự án đô thị, nhà ở từ đầu thế kỷ XXI và việc để đóng băng quá dài  thị trường BĐS Việt Nam trong bốn năm gần đây bắt nguồn từ chính sách của nhà nước và các khoản tín dụng ngân hàng khá lớn của các doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu cơ.

GS Mại cho rằng: “Luận điểm cho rằng nhà nước không nên bơm tiền để cứu các doanh nghiệp BĐS vì họ đã ‘ ăn đủ’ là  rất phiến diện, không thấy rằng thị trường BĐS vừa là kinh tế, vừa là xã hội, vì thế không thể để mặc thị trường tự điều tiết theo “bàn tay vô hình”. Việc để quá lâu tình trạng hàng chục ngàn căn hộ, hàng vạn biệt thự bỏ hoang gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực của đất nước do chôn vốn hàng chục ngàn tỷ đồng không sinh lợi trong khi có thể và cần phải giải quyết nhanh hơn và có hiệu quả hơn”.

Giáo sư Mại cho rằng, nợ xấu chỉ là ngọn của vấn đề, còn then chốt ở gốc chính là các ngân hàng, doanh nghiệp. Do vậy, biện pháp ở đây không tập trung giải quyết nợ xấu mà phải khắc phục được yếu tố đầu cơ. 

"Nhà nước không nên thả nổi BĐS vì hậu quả nó để lại sẽ rất lớn!"

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, nói là giải cứu thị trường BĐS thì không có thành phần kinh tế nào có thể giải cứu được. Bản thân nhà nước không thể đứng ra giải quyết. Để làm được điều này cần huy động tất cả nguồn lực từ Chính phủ, ngân hàng, doanh nghiệp và dân chúng cùng vào cuộc. Phải giải cứu BĐS, không để thị trường rơi tự do.

Đối với gói 30.000 tỷ của NHNN, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, gói tín dụng hiện tại 30.000 tỷ với lãi suất cố định 6% cho 3 năm, thời gian trả nợ là 10 năm vẫn chưa hợp lý, nó chưa đủ để tạo lòng tin cho người mua nhà. TS Hiếu đề nghị kéo lãi các khoản vay này xuống dưới 6% với thời gian cố định lãi suất lên 15 năm, 20 năm, thậm chí là 30 năm.

Theo TS Hiếu, để thị trường BĐS hồi phục, phải giải quyết được vấn đề nợ xấu. Điều này thể hiện rõ trong Nghị quyết 02/NQ - CP. “Nếu những biện pháp này được Chính phủ, Quốc hội và các cơ quan chức năng vào cuộc một cách mạnh mẽ thì thị trường BĐS có khả năng phục hồi vào năm 2014. Nếu không, cuộc khủng hoảng có thể kéo dài 3 năm, 5 năm mà đó là điều mà chúng ta không muốn” - TS Hiếu khẳng định.

Ở khía cạnh khác, PGS. TS Võ Đại Lược - Nguyên Viện trưởng viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính trị thế giới cho rằng, đã là kinh tế thị trường, thì nó phải được tự vận động theo những quy luật nội tại của nó, chỉ khi xuất hiện những lệch lạc, thì mới cần đến bàn tay điều tiết của Nhà nước.

Ông Lược cũng nhấn mạnh, công cụ để Nhà nước có thể tham gia điều tiết thị trường BĐS hữu hiệu là cơ chế chính sách, chứ không phải là tiền. Do vậy, Nhà nước phải có quy hoạch phát triển phù hợp, phải có chính sách thuế hợp lý ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Các chính sách cấp đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng... phải phù hợp với kinh tế thị trường, phải công khai minh bạch, đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia thị trường.

Ông Nguyễn Viết Mạnh - Vụ trưởng Vụ Tín dụng NHNN nhìn nhận, những tháng còn lại của năm 2013 thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với khó khăn và chưa thể phục hồi nhanh như kỳ vọng của nhiều người. Do vậy, NHNN sẽ tiếp tục điều hành linh hoạt và đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đặc biệt điều hành lãi suất  phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, đặc biệt là diễn biến của lạm phát. Đồng thời chỉ đạo 5 ngân hàng thương mại nhà nước triển khai ngay chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở, ngay sau khi Thông tư của Ngân hàng Nhà nước được ban hành.